Por León F. Acosta Espinosa.

El sector de desarrollos verticales en Nuevo León ha experimentado un crecimiento explosivo durante los últimos años convirtiéndose en un pilar del desarrollo económico y del emprendimiento regional; sin embargo, hoy atraviesa una crisis de confianza sin precedentes. La reciente detención de José Lobatón, fundador de Proyectos 9, y su ingreso al Penal de Apodaca bajo acusaciones de fraude, representa un punto de inflexión para la industria.

En principio, este acontecimiento refleja una actualización en la respuesta institucional frente a prácticas que anteriormente se resolvían exclusivamente en el ámbito civil. Hoy, la presunta utilización indebida de recursos provenientes de preventas, el incumplimiento sistemático y la falta de transparencia pueden derivar en responsabilidad penal, aun cuando esto no garantice por sí mismo la reparación del daño a los afectados.

La detención de José Lobatón y su posterior traslado al Penal de Apodaca, bajo una cobertura mediática extraordinaria, deben obligar al sector de desarrollos verticales a analizar a fondo algunas circunstancias que derivaron en este caso, como son las siguientes:

1. Magnitud del impacto: Según datos publicados por diversos medios de comunicación, a la fecha, se han presentado más de 190 denuncias formales ante la Fiscalía General de Justicia del Estado, con un presunto daño patrimonial que supera los 500 millones de pesos.
2. Patrones operativos recurrentes: El modus operandi reportado revela fallas estructurales comunes, entre las que destacan:
   • Falta de garantías: Esquemas de preventa con condiciones comerciales altamente atractivas, pero que carecen de mecanismos de protección financiera para los compradores.
   • Desfase financiero y físico: Cobro de enganches y mensualidades sin que exista un avance proporcional en la ejecución de la obra.
   • Venta sin infraestructura: Comercialización activa de unidades inmobiliarias incluso antes de haber dado inicio formal a la construcción del proyecto.

Lejos de ser un hecho aislado, la crisis de Proyectos 9 guarda profundas similitudes estructurales con la de Creare Desarrollos (Creare Residences), cuyo directivo también fue sujeto a prisión preventiva. Ambos escenarios evidencian una recurrencia que representa una seria llamada de atención para las autoridades regulatorias y legislativas de Nuevo León, y que se caracteriza por tres coincidencias fundamentales:

• Fachada de solvencia institucional: Proyección de solidez corporativa mediante agresivas estrategias de marketing, carentes de un respaldo financiero real que garantice la ejecución y entrega de los proyectos.
• Estrategias legales: Uso sistemático de recursos dilatorios, contratos unilaterales y justificaciones infundadas para postergar el cumplimiento de obligaciones o evitar comparecer ante las autoridades judiciales.
• Desviación de flujos financieros: Uso discrecional y no controlado de los recursos captados por concepto de preventas, los cuales presuntamente se destinaron a cubrir pasivos u obligaciones ajenas al proyecto adquirido por los compradores.

Estas circunstancias recurrentes demuestran que no nos enfrentamos a disputas comerciales ordinarias, sino a un problema estructural del mercado que exige una urgente intervención regulatoria y de supervisión financiera inmediata, y mientras que el Estado no cuente con una normatividad debidamente actualizada, es Fundamental que todos los inversionistas en preventas tengan un acompañamiento Legal especializado antes de firmar cualquier oferta de compra, contrato de preventa, o cualquier otro instrumento similar.

En SAAT Corporativo Legal consideramos firmemente que los Casos de Creare Desarrollos y de Proyectos 9, No deben convertirse en un Patrón Recurrente de Incumplimientos y afectaciones masivas a los inversionistas en preventas. Es urgente perfeccionar la regulación del desarrollo vertical de Nuevo León. Nuestro Estado necesita urgentemente la intervención del Gobierno, del Congreso, de los Desarrolladores, Asesores e Inversionistas para  transitar del modelo actual, basado en el riesgo de quienes invierten en preventas, hacia un modelo sustentado en el cumplimiento estricto a una normatividad actualizada y adecuada al explosivo crecimiento que ha tenido el desarrollo vertical, en la transparencia financiera, la adecuada gestión de riesgos, y la seguridad patrimonial y jurídica tanto de inversionistas como de desarrolladores.

Mientras que no se cuente con lo anterior, la prevención jurídica y el blindaje contractual constituyen las únicas herramientas que se tienen para buscar transformar la inversión inmobiliaria en un entorno seguro, confiable y sostenible.

León F. Acosta Espinosa es Socio fundador y Secretario del Consejo Directivo de la Firma SAAT Corporativo Legal, S.A. DE C.V., Abogado especializado en litigio inmobiliario y estrategias de protección patrimonial, y Director del Comité de Asuntos Jurídicos de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, Sección Monterrey, A.C.

Los nuevos artículos del Código Civil establecen reglas obligatorias que antes no existían:

• Art. 1720 Bis — Define qué es una preventa: Aclara que existe preventa cuando se ofrece un inmueble que aún no puede transmitirse jurídicamente.

• Art. 1720 Bis 1 — Requisitos del documento de preventa:Obliga a incluir datos verificables del oferente, del inversionista, del inmueble y de la operación.

• Art. 1720 Bis 2 — Quién puede recibir preventas:Solo quien tenga licencia de construcción vigente o facultades notariales expresas.

• Art. 1720 Bis 3 — Plazo de aceptación: El inversionista tiene 3 meses para aceptar; si la desarrolladora recibe dinero, la aceptación es automática.

• Art. 1720 Bis 4 — Aceptación automática por recepción de dinero: Protege al inversionista frente a desarrolladoras que antes alegaban “no había contrato”.

• Art. 1720 Bis 5 — Obligación de informar y derecho de revocación: Si la licencia vence o se niega la autorización de ventas, el inversionista puede revocar y exigir devolución con intereses.

• Art. 1720 Bis 6 — Sanciones: Permite pactar penalidades exigibles judicialmente.