La reforma que regulará las Preventas Inmobiliarias en Nuevo León. Consecuencias Legales del Decreto 178.
El panorama inmobiliario en Nuevo León recientemente ha dado un giro muy importante. Con la publicación del Decreto Legislativo 178 el pasado 16 de enero de 2026 se adicionaron los artículos 1720 Bis al 1720 Bis 6 al Código Civil del Estado de Nuevo León.
Esta reforma, que entrará en vigor de manera plena en el mes marzo de 2026, no es un simple ajuste administrativo: es una nueva exigencia legal para todas las desarrolladoras e inmobiliarias, que operan con esquema de preventa, de reconfigurar la estructuración de los derechos y obligaciones contenidos en los contratos que celebren con los inversionistas particulares, bajo la figura conocida como “ofertas de compra”.
- Definición Legal de “Preventa”.
Por primera vez, el Código Civil define formalmente la preventa de compra inmobiliaria. En el recientemente añadido artículo 1720 Bis se define el referido concepto jurídico como “el ofrecimiento de compra de un bien inmueble respecto del cual, al momento del ofrecimiento, el titular del futuro bien inmueble no se encuentra en posibilidad jurídica de transmitir la propiedad por estar en proceso de construcción, urbanización o desarrollo, conforme a la ley en materia de desarrollo urbano y no contar con la autorización de ventas respectiva.”.
Dicha definición tendrá inmediatamente un fuerte Impacto en los Contratos: Las cláusulas objeto de los “contratos” de preventa de compra inmobiliaria deberán alinearse con esta definición, reconociendo explícitamente la naturaleza “futura” del bien, la imposibilidad jurídica temporal de transmitir el dominio, así como la creación de derechos y obligaciones bilaterales.
- El “Candado” de la Titularidad y Licencias.
Uno de los cambios disruptivos es la restricción para comercializar si no se cuenta con la licencia de construcción vigente. La reforma prohíbe realizar preventas si quien vende no es el titular de dicha licencia o si no se encuentra jurídicamente facultado por el titular de la licencia.
- Plazos de Aceptación y Vigencia de Ofertas.
La ley impone ahora un plazo máximo de 3 meses para que el destinatario acepte formalmente la oferta de preventa tras recibirla del oferente. Esto busca eliminar la incertidumbre en las “cartas de intención” o “apartados” u “ofertas de compra” que se prolongaban indefinidamente en perjuicio de los inversionistas “ofertantes”.
- Protección Financiera y Reembolsos.
La reforma establece un régimen estricto de sanciones y devoluciones. En caso de incumplimiento por parte del desarrollador (retrasos significativos o falta de entrega), se garantiza el reembolso no solo del capital, sino de los intereses generados conforme a lo convenido expresamente o conforme al interés legal, protegiendo la plusvalía del inversionista.
Como consecuencia de lo anterior, las inmobiliarias que realizan actos de comercialización de inmuebles mediante el esquema de “preventas” se verán obligadas a revisar y reestructurar las cláusulas de rescisión y penas convencionales.
Es importante destacar que los “contratos” que anteriormente solo preveían la devolución del monto invertido, sin intereses, ahora tienen que establecer un interés convencional o quedar sujetos a controversia judicial bajo este nuevo marco.
- Transparencia en Cuentas Bancarias
Se exige que los contratos especifiquen los datos de la cuenta bancaria del oferente donde se recibirán los fondos, asegurando la trazabilidad financiera del proyecto, lo cual se explica con motivo de que en términos de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, la comercialización de bienes raíces es considerada una Actividad Vulnerable, las actividades de desarrollo, construcción e intermediación en la transmisión de la propiedad de bienes raíces, es considerada como una Actividad Vulnerable.
Recomendaciones de SAAT Corporativo Legal:
- Auditoría de Contratos Actuales: Todo contrato de adhesión o formato tipo debe ser auditado antes de marzo de 2026 para asegurar el cumplimiento con los nuevos artículos 1720 Bis.
- Actualización de Dossiers de Ventas: Los equipos comerciales deben contar con la documentación técnica y legal (licencias) lista para ser exhibida y anexada en cada cierre.
- Gestión de Expectativas de Entrega: Dada la severidad en los intereses por reembolso, los cronogramas de obra deben ser más precisos que nunca para evitar contingencias legales por mora.
En SAAT Corporativo Legal, estamos listos para asesorarle en la transición hacia este nuevo paradigma inmobiliario, asegurando que su modelo de negocio permanezca blindado ante las nuevas exigencias del Código Civil de Nuevo León.
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Crowdfunding Inmobiliario: Oportunidades, riesgos y desafíos normativos.
El crowdfunding, o financiamiento colectivo, representa una modalidad innovadora mediante la cual diversos inversionistas aportan recursos, generalmente a través de plataformas digitales, para financiar proyectos o adquirir activos. Cuando este mecanismo se orienta a la captación de fondos destinados a la adquisición, desarrollo o construcción de bienes raíces, se conoce como crowdfunding inmobiliario. Esta figura ha cobrado relevancia en México, impulsando la democratización de la inversión inmobiliaria y planteando retos regulatorios específicos.
En nuestro País, el crowdfunding se encuentra regulado principalmente por la Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera (Ley Fintech), promulgada en 2018. Esta legislación establece el marco jurídico para las denominadas Instituciones de Financiamiento Colectivo (IFC), las cuales deben obtener autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) para operar. La Ley Fintech regula aspectos como la protección al inversionista, la prevención del lavado de dinero, la transparencia en la información y la gestión de riesgos, exigiendo a las plataformas cumplir con requisitos de capitalización, gobierno corporativo y mecanismos de resolución de controversias.
El crowdfunding inmobiliario es una modalidad dentro de las IFC que canaliza recursos hacia proyectos vinculados con el desarrollo de bienes raíces. Si bien la Ley Fintech no distingue de manera específica entre tipos de crowdfunding, las plataformas inmobiliarias deben observar las disposiciones generales aplicables a todas las IFC, pero también la normatividad y lineamientos aplicables particularmente al proyecto de desarrollo urbano que será objeto del financiamiento colectivo.
Lo anterior es importante porque las operaciones de compraventa de inmuebles tienen características y normatividad aplicable muy particulares, y en el contexto del crowdfunding inmobiliario, los proyectos deben cumplir cabalmente con la legislación civil, así como con toda la normatividad aplicable al proyecto en concreto. El desarrollo y la construcción de proyectos inmobiliarios están sujetos a una amplia regulación urbanística y administrativa. En Nuevo León, la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, así como los reglamentos municipales, establecen los requisitos para la obtención de licencias de uso de suelo, permisos de construcción y cumplimiento de normas técnicas de seguridad, accesibilidad y protección ambiental.
Los desarrolladores deben gestionar autorizaciones ante dependencias estatales y municipales, presentar proyectos ejecutivos, acreditar la propiedad o posesión legal del terreno y cumplir con las disposiciones relativas a densidad, altura, impacto vial y servicios públicos. El incumplimiento de estas normas puede derivar en sanciones administrativas, clausura de obras o nulidad de actos jurídicos relacionados.
Por lo anterior, el crowdfunding inmobiliario en Nuevo León puede ofrecer una alternativa atractiva financiamiento e inversión, pero enfrenta retos jurídicos relevantes. Entre ellos, destaca la necesidad de vincular correctamente la regulación fintech con las normas civiles y urbanísticas, así como fortalecer los mecanismos de protección al inversionista. La adecuada observancia de la legislación vigente brinda certeza jurídica y fomenta el desarrollo del sector.
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