Crowdfunding Inmobiliario: Oportunidades, riesgos y desafíos normativos.
El crowdfunding, o financiamiento colectivo, representa una modalidad innovadora mediante la cual diversos inversionistas aportan recursos, generalmente a través de plataformas digitales, para financiar proyectos o adquirir activos. Cuando este mecanismo se orienta a la captación de fondos destinados a la adquisición, desarrollo o construcción de bienes raíces, se conoce como crowdfunding inmobiliario. Esta figura ha cobrado relevancia en México, impulsando la democratización de la inversión inmobiliaria y planteando retos regulatorios específicos.
En nuestro País, el crowdfunding se encuentra regulado principalmente por la Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera (Ley Fintech), promulgada en 2018. Esta legislación establece el marco jurídico para las denominadas Instituciones de Financiamiento Colectivo (IFC), las cuales deben obtener autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) para operar. La Ley Fintech regula aspectos como la protección al inversionista, la prevención del lavado de dinero, la transparencia en la información y la gestión de riesgos, exigiendo a las plataformas cumplir con requisitos de capitalización, gobierno corporativo y mecanismos de resolución de controversias.
El crowdfunding inmobiliario es una modalidad dentro de las IFC que canaliza recursos hacia proyectos vinculados con el desarrollo de bienes raíces. Si bien la Ley Fintech no distingue de manera específica entre tipos de crowdfunding, las plataformas inmobiliarias deben observar las disposiciones generales aplicables a todas las IFC, pero también la normatividad y lineamientos aplicables particularmente al proyecto de desarrollo urbano que será objeto del financiamiento colectivo.
Lo anterior es importante porque las operaciones de compraventa de inmuebles tienen características y normatividad aplicable muy particulares, y en el contexto del crowdfunding inmobiliario, los proyectos deben cumplir cabalmente con la legislación civil, así como con toda la normatividad aplicable al proyecto en concreto. El desarrollo y la construcción de proyectos inmobiliarios están sujetos a una amplia regulación urbanística y administrativa. En Nuevo León, la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, así como los reglamentos municipales, establecen los requisitos para la obtención de licencias de uso de suelo, permisos de construcción y cumplimiento de normas técnicas de seguridad, accesibilidad y protección ambiental.
Los desarrolladores deben gestionar autorizaciones ante dependencias estatales y municipales, presentar proyectos ejecutivos, acreditar la propiedad o posesión legal del terreno y cumplir con las disposiciones relativas a densidad, altura, impacto vial y servicios públicos. El incumplimiento de estas normas puede derivar en sanciones administrativas, clausura de obras o nulidad de actos jurídicos relacionados.
Por lo anterior, el crowdfunding inmobiliario en Nuevo León puede ofrecer una alternativa atractiva financiamiento e inversión, pero enfrenta retos jurídicos relevantes. Entre ellos, destaca la necesidad de vincular correctamente la regulación fintech con las normas civiles y urbanísticas, así como fortalecer los mecanismos de protección al inversionista. La adecuada observancia de la legislación vigente brinda certeza jurídica y fomenta el desarrollo del sector.
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¿Es legalmente válido pagar con criptomonedas en la compraventa de inmuebles?
En los últimos años, las criptomonedas han dejado de ser un tema exclusivo de especialistas en tecnología para convertirse en un fenómeno financiero y cultural que impacta la economía mexicana. Activos virtuales como Bitcoin, Ethereum, BNB y otras altcoins están ganando terreno en el país por el enorme crecimiento que han tenido. Por ejemplo, el mas reciente de estos tres activos BNB, que es el token nativo de la plataforma de intercambio www.binance.com se lanzó al mercado en el mes de julio de 2017 y desde ese momento tuvo un crecimiento más que exponencial.
Este tipo de crecimientos han atraído tanto a inversionistas experimentados como a personas que buscan inversión alternativa a los instrumentos del sistema bancario tradicional. El acceso a diversas plataformas de intercambio es muy sencilla y cada vez son más las personas quienes buscan hacer pagos de activos tradicionales, como son los bienes inmuebles, a través de criptomonedas como las señaladas en estos párrafos, u otras altcoins que han generado altos rendimientos, sin embargo, la legislación mexicana no reconoce a ninguna de las criptomonedas como divisa oficial en este País.
En el año 2018, se promulgó la Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera, conocida como Ley Fintech. Bajo los conceptos jurídicos de esta norma, las criptomonedas pueden conceptuarse jurídicamente como “activos virtuales” que representan una oportunidad para democratizar el acceso a servicios financieros y fomentar la innovación, pero que aún no son reconocidos como un método oficial de Pago, ya que El peso mexicano sigue siendo la única divisa oficial para el pago de obligaciones.
Por lo anteriormente expuesto, a primera vista podría parecer que no es posible pagar un bien inmueble con criptomonedas en este País, ya que No son “moneda de curso legal”, sin embargo, antes de descartar por completo esta posibilidad, es necesario recurrir a la legislación específica que regula las Compraventas inmobiliarias en México, y en el caso concreto, en el Estado de Nuevo León.
El Artículo 2250 del Código Civil Federal, y su correlativo Artículo 2144 del Código Civil vigente en el Estado de Nuevo León, establecen que “Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será permuta”.
Lo anterior deja claramente establecido jurídicamente que en la compraventa puede darse un pago mixto, es decir, una parte con dinero, y otra parte con alguna otra cosa, incluyendo en esto, la posibilidad de que una parte se pague con criptomonedas.
Por lo anteriormente expuesto queda claro que, aun cuando las criptomonedas no son divisa oficial en nuestro País, definitivamente si son Sic. “otra cosa” por lo tanto, desde el punto de vista de la Legislación Civil que regula la compraventa de bienes inmuebles en México y en el Estado de Nuevo León, si es permitido que en las compraventas de bienes raíces, una parte se pague con dinero y otra con criptomonedas.
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