La reforma que regulará las Preventas Inmobiliarias en Nuevo León. Consecuencias Legales del Decreto 178.
El panorama inmobiliario en Nuevo León recientemente ha dado un giro muy importante. Con la publicación del Decreto Legislativo 178 el pasado 16 de enero de 2026 se adicionaron los artículos 1720 Bis al 1720 Bis 6 al Código Civil del Estado de Nuevo León.
Esta reforma, que entrará en vigor de manera plena en el mes marzo de 2026, no es un simple ajuste administrativo: es una nueva exigencia legal para todas las desarrolladoras e inmobiliarias, que operan con esquema de preventa, de reconfigurar la estructuración de los derechos y obligaciones contenidos en los contratos que celebren con los inversionistas particulares, bajo la figura conocida como “ofertas de compra”.
- Definición Legal de “Preventa”.
Por primera vez, el Código Civil define formalmente la preventa de compra inmobiliaria. En el recientemente añadido artículo 1720 Bis se define el referido concepto jurídico como “el ofrecimiento de compra de un bien inmueble respecto del cual, al momento del ofrecimiento, el titular del futuro bien inmueble no se encuentra en posibilidad jurídica de transmitir la propiedad por estar en proceso de construcción, urbanización o desarrollo, conforme a la ley en materia de desarrollo urbano y no contar con la autorización de ventas respectiva.”.
Dicha definición tendrá inmediatamente un fuerte Impacto en los Contratos: Las cláusulas objeto de los “contratos” de preventa de compra inmobiliaria deberán alinearse con esta definición, reconociendo explícitamente la naturaleza “futura” del bien, la imposibilidad jurídica temporal de transmitir el dominio, así como la creación de derechos y obligaciones bilaterales.
- El “Candado” de la Titularidad y Licencias.
Uno de los cambios disruptivos es la restricción para comercializar si no se cuenta con la licencia de construcción vigente. La reforma prohíbe realizar preventas si quien vende no es el titular de dicha licencia o si no se encuentra jurídicamente facultado por el titular de la licencia.
- Plazos de Aceptación y Vigencia de Ofertas.
La ley impone ahora un plazo máximo de 3 meses para que el destinatario acepte formalmente la oferta de preventa tras recibirla del oferente. Esto busca eliminar la incertidumbre en las “cartas de intención” o “apartados” u “ofertas de compra” que se prolongaban indefinidamente en perjuicio de los inversionistas “ofertantes”.
- Protección Financiera y Reembolsos.
La reforma establece un régimen estricto de sanciones y devoluciones. En caso de incumplimiento por parte del desarrollador (retrasos significativos o falta de entrega), se garantiza el reembolso no solo del capital, sino de los intereses generados conforme a lo convenido expresamente o conforme al interés legal, protegiendo la plusvalía del inversionista.
Como consecuencia de lo anterior, las inmobiliarias que realizan actos de comercialización de inmuebles mediante el esquema de “preventas” se verán obligadas a revisar y reestructurar las cláusulas de rescisión y penas convencionales.
Es importante destacar que los “contratos” que anteriormente solo preveían la devolución del monto invertido, sin intereses, ahora tienen que establecer un interés convencional o quedar sujetos a controversia judicial bajo este nuevo marco.
- Transparencia en Cuentas Bancarias
Se exige que los contratos especifiquen los datos de la cuenta bancaria del oferente donde se recibirán los fondos, asegurando la trazabilidad financiera del proyecto, lo cual se explica con motivo de que en términos de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, la comercialización de bienes raíces es considerada una Actividad Vulnerable, las actividades de desarrollo, construcción e intermediación en la transmisión de la propiedad de bienes raíces, es considerada como una Actividad Vulnerable.
Recomendaciones de SAAT Corporativo Legal:
- Auditoría de Contratos Actuales: Todo contrato de adhesión o formato tipo debe ser auditado antes de marzo de 2026 para asegurar el cumplimiento con los nuevos artículos 1720 Bis.
- Actualización de Dossiers de Ventas: Los equipos comerciales deben contar con la documentación técnica y legal (licencias) lista para ser exhibida y anexada en cada cierre.
- Gestión de Expectativas de Entrega: Dada la severidad en los intereses por reembolso, los cronogramas de obra deben ser más precisos que nunca para evitar contingencias legales por mora.
En SAAT Corporativo Legal, estamos listos para asesorarle en la transición hacia este nuevo paradigma inmobiliario, asegurando que su modelo de negocio permanezca blindado ante las nuevas exigencias del Código Civil de Nuevo León.
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La importancia crucial de una Firma Legal de cabecera ante el debilitamiento del Estado de Derecho: Un enfoque hacia las “PyMEs”.
El Estado de Derecho es un elemento fundamental para la vida social en general y para la realización de negocios en lo particular. Un Estado de Derecho fuerte proporciona seguridad y certeza jurídica para los emprendedores, empresarios, inversionistas y demás agentes económicos. En este sentido, es necesario observar que durante el año 2025 nuestro País continuó con una peligrosa tendencia hacia el debilitamiento del Estado de Derecho, ya que por segundo año consecutivo tuvo un descenso importante al pasar del lugar número 116 en 2023, al lugar 121 en 2025, de un total de 143 países analizados y clasificados en el Índice Global de Estado de Derecho que elabora anualmente la organización World Justice Project.
En este contexto, en el que el Estado de Derecho enfrenta serios desafíos en nuestro País debido a la inseguridad, la corrupción, la volatilidad de las normas jurídicas y la falta de confianza en un Poder Judicial cuya legitimidad quedó muy cuestionada después de la primera “elección judicial”, las pequeñas y medianas empresas (pymes) se ven especialmente vulnerables ante riesgos legales y administrativos. Por ello, contar con un despacho jurídico de cabecera se ha convertido en una necesidad estratégica más que en un lujo.
Un despacho jurídico especializado no sólo protege a la empresa de posibles litigios, sino que también asesora en la prevención de los conflictos jurídicos. Esto es fundamental, ya que la incertidumbre jurídica puede traducirse en pérdidas económicas, sanciones y hasta en la desaparición del negocio. Tener abogados expertos a la mano permite reaccionar rápidamente ante inspecciones, demandas o cambios regulatorios, asegurando que la pyme opere siempre dentro del marco legal.
Además, la firma jurídica ayuda a negociar contratos, gestionar permisos y trámites, y a diseñar estrategias legales adaptadas a cada sector. En tiempos de debilitamiento institucional, donde las reglas pueden cambiar de manera inesperada, este acompañamiento se vuelve esencial para mantener la competitividad y la tranquilidad de los emprendedores y pymes mexicanos.
En resumen, invertir en SAAT Corporativo Legal como despacho jurídico de cabecera no sólo es una medida de protección, sino una herramienta para crecer y consolidarse en el mercado mexicano. Ante la actual fragilidad del Estado de Derecho, quienes cuentan con asesoría legal permanente tienen mayores posibilidades de sobrevivir, adaptarse y prosperar en un entorno cada vez más complejo y desafiante.
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Crowdfunding Inmobiliario: Oportunidades, riesgos y desafíos normativos.
El crowdfunding, o financiamiento colectivo, representa una modalidad innovadora mediante la cual diversos inversionistas aportan recursos, generalmente a través de plataformas digitales, para financiar proyectos o adquirir activos. Cuando este mecanismo se orienta a la captación de fondos destinados a la adquisición, desarrollo o construcción de bienes raíces, se conoce como crowdfunding inmobiliario. Esta figura ha cobrado relevancia en México, impulsando la democratización de la inversión inmobiliaria y planteando retos regulatorios específicos.
En nuestro País, el crowdfunding se encuentra regulado principalmente por la Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera (Ley Fintech), promulgada en 2018. Esta legislación establece el marco jurídico para las denominadas Instituciones de Financiamiento Colectivo (IFC), las cuales deben obtener autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) para operar. La Ley Fintech regula aspectos como la protección al inversionista, la prevención del lavado de dinero, la transparencia en la información y la gestión de riesgos, exigiendo a las plataformas cumplir con requisitos de capitalización, gobierno corporativo y mecanismos de resolución de controversias.
El crowdfunding inmobiliario es una modalidad dentro de las IFC que canaliza recursos hacia proyectos vinculados con el desarrollo de bienes raíces. Si bien la Ley Fintech no distingue de manera específica entre tipos de crowdfunding, las plataformas inmobiliarias deben observar las disposiciones generales aplicables a todas las IFC, pero también la normatividad y lineamientos aplicables particularmente al proyecto de desarrollo urbano que será objeto del financiamiento colectivo.
Lo anterior es importante porque las operaciones de compraventa de inmuebles tienen características y normatividad aplicable muy particulares, y en el contexto del crowdfunding inmobiliario, los proyectos deben cumplir cabalmente con la legislación civil, así como con toda la normatividad aplicable al proyecto en concreto. El desarrollo y la construcción de proyectos inmobiliarios están sujetos a una amplia regulación urbanística y administrativa. En Nuevo León, la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, así como los reglamentos municipales, establecen los requisitos para la obtención de licencias de uso de suelo, permisos de construcción y cumplimiento de normas técnicas de seguridad, accesibilidad y protección ambiental.
Los desarrolladores deben gestionar autorizaciones ante dependencias estatales y municipales, presentar proyectos ejecutivos, acreditar la propiedad o posesión legal del terreno y cumplir con las disposiciones relativas a densidad, altura, impacto vial y servicios públicos. El incumplimiento de estas normas puede derivar en sanciones administrativas, clausura de obras o nulidad de actos jurídicos relacionados.
Por lo anterior, el crowdfunding inmobiliario en Nuevo León puede ofrecer una alternativa atractiva financiamiento e inversión, pero enfrenta retos jurídicos relevantes. Entre ellos, destaca la necesidad de vincular correctamente la regulación fintech con las normas civiles y urbanísticas, así como fortalecer los mecanismos de protección al inversionista. La adecuada observancia de la legislación vigente brinda certeza jurídica y fomenta el desarrollo del sector.
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¿Es legalmente válido pagar con criptomonedas en la compraventa de inmuebles?
En los últimos años, las criptomonedas han dejado de ser un tema exclusivo de especialistas en tecnología para convertirse en un fenómeno financiero y cultural que impacta la economía mexicana. Activos virtuales como Bitcoin, Ethereum, BNB y otras altcoins están ganando terreno en el país por el enorme crecimiento que han tenido. Por ejemplo, el mas reciente de estos tres activos BNB, que es el token nativo de la plataforma de intercambio www.binance.com se lanzó al mercado en el mes de julio de 2017 y desde ese momento tuvo un crecimiento más que exponencial.
Este tipo de crecimientos han atraído tanto a inversionistas experimentados como a personas que buscan inversión alternativa a los instrumentos del sistema bancario tradicional. El acceso a diversas plataformas de intercambio es muy sencilla y cada vez son más las personas quienes buscan hacer pagos de activos tradicionales, como son los bienes inmuebles, a través de criptomonedas como las señaladas en estos párrafos, u otras altcoins que han generado altos rendimientos, sin embargo, la legislación mexicana no reconoce a ninguna de las criptomonedas como divisa oficial en este País.
En el año 2018, se promulgó la Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera, conocida como Ley Fintech. Bajo los conceptos jurídicos de esta norma, las criptomonedas pueden conceptuarse jurídicamente como “activos virtuales” que representan una oportunidad para democratizar el acceso a servicios financieros y fomentar la innovación, pero que aún no son reconocidos como un método oficial de Pago, ya que El peso mexicano sigue siendo la única divisa oficial para el pago de obligaciones.
Por lo anteriormente expuesto, a primera vista podría parecer que no es posible pagar un bien inmueble con criptomonedas en este País, ya que No son “moneda de curso legal”, sin embargo, antes de descartar por completo esta posibilidad, es necesario recurrir a la legislación específica que regula las Compraventas inmobiliarias en México, y en el caso concreto, en el Estado de Nuevo León.
El Artículo 2250 del Código Civil Federal, y su correlativo Artículo 2144 del Código Civil vigente en el Estado de Nuevo León, establecen que “Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será permuta”.
Lo anterior deja claramente establecido jurídicamente que en la compraventa puede darse un pago mixto, es decir, una parte con dinero, y otra parte con alguna otra cosa, incluyendo en esto, la posibilidad de que una parte se pague con criptomonedas.
Por lo anteriormente expuesto queda claro que, aun cuando las criptomonedas no son divisa oficial en nuestro País, definitivamente si son Sic. “otra cosa” por lo tanto, desde el punto de vista de la Legislación Civil que regula la compraventa de bienes inmuebles en México y en el Estado de Nuevo León, si es permitido que en las compraventas de bienes raíces, una parte se pague con dinero y otra con criptomonedas.
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