La reforma que regulará las Preventas Inmobiliarias en Nuevo León. Consecuencias Legales del Decreto 178.
El panorama inmobiliario en Nuevo León recientemente ha dado un giro muy importante. Con la publicación del Decreto Legislativo 178 el pasado 16 de enero de 2026 se adicionaron los artículos 1720 Bis al 1720 Bis 6 al Código Civil del Estado de Nuevo León.
Esta reforma, que entrará en vigor de manera plena en el mes marzo de 2026, no es un simple ajuste administrativo: es una nueva exigencia legal para todas las desarrolladoras e inmobiliarias, que operan con esquema de preventa, de reconfigurar la estructuración de los derechos y obligaciones contenidos en los contratos que celebren con los inversionistas particulares, bajo la figura conocida como “ofertas de compra”.
- Definición Legal de “Preventa”.
Por primera vez, el Código Civil define formalmente la preventa de compra inmobiliaria. En el recientemente añadido artículo 1720 Bis se define el referido concepto jurídico como “el ofrecimiento de compra de un bien inmueble respecto del cual, al momento del ofrecimiento, el titular del futuro bien inmueble no se encuentra en posibilidad jurídica de transmitir la propiedad por estar en proceso de construcción, urbanización o desarrollo, conforme a la ley en materia de desarrollo urbano y no contar con la autorización de ventas respectiva.”.
Dicha definición tendrá inmediatamente un fuerte Impacto en los Contratos: Las cláusulas objeto de los “contratos” de preventa de compra inmobiliaria deberán alinearse con esta definición, reconociendo explícitamente la naturaleza “futura” del bien, la imposibilidad jurídica temporal de transmitir el dominio, así como la creación de derechos y obligaciones bilaterales.
- El “Candado” de la Titularidad y Licencias.
Uno de los cambios disruptivos es la restricción para comercializar si no se cuenta con la licencia de construcción vigente. La reforma prohíbe realizar preventas si quien vende no es el titular de dicha licencia o si no se encuentra jurídicamente facultado por el titular de la licencia.
- Plazos de Aceptación y Vigencia de Ofertas.
La ley impone ahora un plazo máximo de 3 meses para que el destinatario acepte formalmente la oferta de preventa tras recibirla del oferente. Esto busca eliminar la incertidumbre en las “cartas de intención” o “apartados” u “ofertas de compra” que se prolongaban indefinidamente en perjuicio de los inversionistas “ofertantes”.
- Protección Financiera y Reembolsos.
La reforma establece un régimen estricto de sanciones y devoluciones. En caso de incumplimiento por parte del desarrollador (retrasos significativos o falta de entrega), se garantiza el reembolso no solo del capital, sino de los intereses generados conforme a lo convenido expresamente o conforme al interés legal, protegiendo la plusvalía del inversionista.
Como consecuencia de lo anterior, las inmobiliarias que realizan actos de comercialización de inmuebles mediante el esquema de “preventas” se verán obligadas a revisar y reestructurar las cláusulas de rescisión y penas convencionales.
Es importante destacar que los “contratos” que anteriormente solo preveían la devolución del monto invertido, sin intereses, ahora tienen que establecer un interés convencional o quedar sujetos a controversia judicial bajo este nuevo marco.
- Transparencia en Cuentas Bancarias
Se exige que los contratos especifiquen los datos de la cuenta bancaria del oferente donde se recibirán los fondos, asegurando la trazabilidad financiera del proyecto, lo cual se explica con motivo de que en términos de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, la comercialización de bienes raíces es considerada una Actividad Vulnerable, las actividades de desarrollo, construcción e intermediación en la transmisión de la propiedad de bienes raíces, es considerada como una Actividad Vulnerable.
Recomendaciones de SAAT Corporativo Legal:
- Auditoría de Contratos Actuales: Todo contrato de adhesión o formato tipo debe ser auditado antes de marzo de 2026 para asegurar el cumplimiento con los nuevos artículos 1720 Bis.
- Actualización de Dossiers de Ventas: Los equipos comerciales deben contar con la documentación técnica y legal (licencias) lista para ser exhibida y anexada en cada cierre.
- Gestión de Expectativas de Entrega: Dada la severidad en los intereses por reembolso, los cronogramas de obra deben ser más precisos que nunca para evitar contingencias legales por mora.
En SAAT Corporativo Legal, estamos listos para asesorarle en la transición hacia este nuevo paradigma inmobiliario, asegurando que su modelo de negocio permanezca blindado ante las nuevas exigencias del Código Civil de Nuevo León.
- Published in Inmobiliario
Protege tu bienestar familiar con asesoría jurídica especializada en Nuevo León.
En Nuevo León, los conflictos familiares pueden surgir en cualquier momento y afectar profundamente la vida de quienes los experimentan. Divorcios, pensión alimenticia, guarda y custodia de menores, o la tutela de personas incapaces son situaciones que requieren no solo sensibilidad, sino también soluciones legales eficaces. Contar con el respaldo de profesionales en litigio familiar garantiza que tus derechos y los de tus seres queridos estén protegidos en todo momento.
¿Por qué es fundamental acudir a expertos en litigio familiar?
El proceso judicial en materia familiar ofrece certeza jurídica y acceso real a la justicia. Sin embargo, navegar por estos procedimientos puede ser complejo sin la orientación adecuada. Un equipo de abogados especializados te ayuda a exigir el cumplimiento de obligaciones como el pago de alimentos, el respeto a los derechos de convivencia y la protección de los más vulnerables: niñas, niños y adultos mayores.
Además, los servicios jurídicos en litigio familiar fomentan la mediación y el diálogo, promoviendo acuerdos que favorecen el bienestar emocional y material de todos los miembros de la familia. La intervención profesional no solo facilita la resolución de disputas, sino que también previene abusos y asegura que todas las voces sean escuchadas.
Ventajas de contar con asesoría legal en conflictos familiares
- Soluciones personalizadas: Cada familia es única, y los abogados especializados diseñan estrategias adaptadas a tus necesidades.
- Defensa de tus derechos: Garantizan que tus intereses y los de tus seres queridos sean protegidos ante cualquier situación.
- Acompañamiento integral: Desde la mediación hasta la representación en juicio, tendrás apoyo en cada etapa del proceso.
- Prevención de riesgos: Un sistema de litigio eficiente evita abusos y promueve acuerdos justos y duraderos.
Da el primer paso hacia la tranquilidad.
En un entorno familiar cada vez más complejo, la asesoría jurídica en materia familiar es indispensable para fortalecer el tejido social y fomentar una cultura de respeto y equidad. Si enfrentas una situación que requiere intervención legal, no dudes en buscar el apoyo de profesionales comprometidos con tu bienestar y el de tu familia.
- Published in Sin categoría
La importancia crucial de una Firma Legal de cabecera ante el debilitamiento del Estado de Derecho: Un enfoque hacia las “PyMEs”.
El Estado de Derecho es un elemento fundamental para la vida social en general y para la realización de negocios en lo particular. Un Estado de Derecho fuerte proporciona seguridad y certeza jurídica para los emprendedores, empresarios, inversionistas y demás agentes económicos. En este sentido, es necesario observar que durante el año 2025 nuestro País continuó con una peligrosa tendencia hacia el debilitamiento del Estado de Derecho, ya que por segundo año consecutivo tuvo un descenso importante al pasar del lugar número 116 en 2023, al lugar 121 en 2025, de un total de 143 países analizados y clasificados en el Índice Global de Estado de Derecho que elabora anualmente la organización World Justice Project.
En este contexto, en el que el Estado de Derecho enfrenta serios desafíos en nuestro País debido a la inseguridad, la corrupción, la volatilidad de las normas jurídicas y la falta de confianza en un Poder Judicial cuya legitimidad quedó muy cuestionada después de la primera “elección judicial”, las pequeñas y medianas empresas (pymes) se ven especialmente vulnerables ante riesgos legales y administrativos. Por ello, contar con un despacho jurídico de cabecera se ha convertido en una necesidad estratégica más que en un lujo.
Un despacho jurídico especializado no sólo protege a la empresa de posibles litigios, sino que también asesora en la prevención de los conflictos jurídicos. Esto es fundamental, ya que la incertidumbre jurídica puede traducirse en pérdidas económicas, sanciones y hasta en la desaparición del negocio. Tener abogados expertos a la mano permite reaccionar rápidamente ante inspecciones, demandas o cambios regulatorios, asegurando que la pyme opere siempre dentro del marco legal.
Además, la firma jurídica ayuda a negociar contratos, gestionar permisos y trámites, y a diseñar estrategias legales adaptadas a cada sector. En tiempos de debilitamiento institucional, donde las reglas pueden cambiar de manera inesperada, este acompañamiento se vuelve esencial para mantener la competitividad y la tranquilidad de los emprendedores y pymes mexicanos.
En resumen, invertir en SAAT Corporativo Legal como despacho jurídico de cabecera no sólo es una medida de protección, sino una herramienta para crecer y consolidarse en el mercado mexicano. Ante la actual fragilidad del Estado de Derecho, quienes cuentan con asesoría legal permanente tienen mayores posibilidades de sobrevivir, adaptarse y prosperar en un entorno cada vez más complejo y desafiante.
- Published in Inmobiliario
Crowdfunding Inmobiliario: Oportunidades, riesgos y desafíos normativos.
El crowdfunding, o financiamiento colectivo, representa una modalidad innovadora mediante la cual diversos inversionistas aportan recursos, generalmente a través de plataformas digitales, para financiar proyectos o adquirir activos. Cuando este mecanismo se orienta a la captación de fondos destinados a la adquisición, desarrollo o construcción de bienes raíces, se conoce como crowdfunding inmobiliario. Esta figura ha cobrado relevancia en México, impulsando la democratización de la inversión inmobiliaria y planteando retos regulatorios específicos.
En nuestro País, el crowdfunding se encuentra regulado principalmente por la Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera (Ley Fintech), promulgada en 2018. Esta legislación establece el marco jurídico para las denominadas Instituciones de Financiamiento Colectivo (IFC), las cuales deben obtener autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) para operar. La Ley Fintech regula aspectos como la protección al inversionista, la prevención del lavado de dinero, la transparencia en la información y la gestión de riesgos, exigiendo a las plataformas cumplir con requisitos de capitalización, gobierno corporativo y mecanismos de resolución de controversias.
El crowdfunding inmobiliario es una modalidad dentro de las IFC que canaliza recursos hacia proyectos vinculados con el desarrollo de bienes raíces. Si bien la Ley Fintech no distingue de manera específica entre tipos de crowdfunding, las plataformas inmobiliarias deben observar las disposiciones generales aplicables a todas las IFC, pero también la normatividad y lineamientos aplicables particularmente al proyecto de desarrollo urbano que será objeto del financiamiento colectivo.
Lo anterior es importante porque las operaciones de compraventa de inmuebles tienen características y normatividad aplicable muy particulares, y en el contexto del crowdfunding inmobiliario, los proyectos deben cumplir cabalmente con la legislación civil, así como con toda la normatividad aplicable al proyecto en concreto. El desarrollo y la construcción de proyectos inmobiliarios están sujetos a una amplia regulación urbanística y administrativa. En Nuevo León, la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, así como los reglamentos municipales, establecen los requisitos para la obtención de licencias de uso de suelo, permisos de construcción y cumplimiento de normas técnicas de seguridad, accesibilidad y protección ambiental.
Los desarrolladores deben gestionar autorizaciones ante dependencias estatales y municipales, presentar proyectos ejecutivos, acreditar la propiedad o posesión legal del terreno y cumplir con las disposiciones relativas a densidad, altura, impacto vial y servicios públicos. El incumplimiento de estas normas puede derivar en sanciones administrativas, clausura de obras o nulidad de actos jurídicos relacionados.
Por lo anterior, el crowdfunding inmobiliario en Nuevo León puede ofrecer una alternativa atractiva financiamiento e inversión, pero enfrenta retos jurídicos relevantes. Entre ellos, destaca la necesidad de vincular correctamente la regulación fintech con las normas civiles y urbanísticas, así como fortalecer los mecanismos de protección al inversionista. La adecuada observancia de la legislación vigente brinda certeza jurídica y fomenta el desarrollo del sector.
- Published in Inmobiliario
¿Es legalmente válido pagar con criptomonedas en la compraventa de inmuebles?
En los últimos años, las criptomonedas han dejado de ser un tema exclusivo de especialistas en tecnología para convertirse en un fenómeno financiero y cultural que impacta la economía mexicana. Activos virtuales como Bitcoin, Ethereum, BNB y otras altcoins están ganando terreno en el país por el enorme crecimiento que han tenido. Por ejemplo, el mas reciente de estos tres activos BNB, que es el token nativo de la plataforma de intercambio www.binance.com se lanzó al mercado en el mes de julio de 2017 y desde ese momento tuvo un crecimiento más que exponencial.
Este tipo de crecimientos han atraído tanto a inversionistas experimentados como a personas que buscan inversión alternativa a los instrumentos del sistema bancario tradicional. El acceso a diversas plataformas de intercambio es muy sencilla y cada vez son más las personas quienes buscan hacer pagos de activos tradicionales, como son los bienes inmuebles, a través de criptomonedas como las señaladas en estos párrafos, u otras altcoins que han generado altos rendimientos, sin embargo, la legislación mexicana no reconoce a ninguna de las criptomonedas como divisa oficial en este País.
En el año 2018, se promulgó la Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera, conocida como Ley Fintech. Bajo los conceptos jurídicos de esta norma, las criptomonedas pueden conceptuarse jurídicamente como “activos virtuales” que representan una oportunidad para democratizar el acceso a servicios financieros y fomentar la innovación, pero que aún no son reconocidos como un método oficial de Pago, ya que El peso mexicano sigue siendo la única divisa oficial para el pago de obligaciones.
Por lo anteriormente expuesto, a primera vista podría parecer que no es posible pagar un bien inmueble con criptomonedas en este País, ya que No son “moneda de curso legal”, sin embargo, antes de descartar por completo esta posibilidad, es necesario recurrir a la legislación específica que regula las Compraventas inmobiliarias en México, y en el caso concreto, en el Estado de Nuevo León.
El Artículo 2250 del Código Civil Federal, y su correlativo Artículo 2144 del Código Civil vigente en el Estado de Nuevo León, establecen que “Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será permuta”.
Lo anterior deja claramente establecido jurídicamente que en la compraventa puede darse un pago mixto, es decir, una parte con dinero, y otra parte con alguna otra cosa, incluyendo en esto, la posibilidad de que una parte se pague con criptomonedas.
Por lo anteriormente expuesto queda claro que, aun cuando las criptomonedas no son divisa oficial en nuestro País, definitivamente si son Sic. “otra cosa” por lo tanto, desde el punto de vista de la Legislación Civil que regula la compraventa de bienes inmuebles en México y en el Estado de Nuevo León, si es permitido que en las compraventas de bienes raíces, una parte se pague con dinero y otra con criptomonedas.
- Published in Inmobiliario
Aspectos clave para constituír un fideicomiso como vehículo jurídico, administrativo y financiero para fraccionar bienes inmuebles en Nuevo León.
Introducción:
El fideicomiso es una herramienta jurídica, administrativa y financiera ampliamente utilizada en México para el desarrollo inmobiliario, especialmente cuando se busca fraccionar un inmueble en lotes residenciales. En los municipios colindantes a la zona metropolitana de Monterrey, Nuevo León, esta figura ofrece ventajas en seguridad, transparencia y flexibilidad para inversionistas y desarrolladores. A continuación, se detallan los aspectos clave que deben considerarse para su constitución y operación exitosa.
1. Identificación del inmueble y análisis legal
El primer paso consiste en identificar el inmueble y realizar una revisión exhaustiva de su situación legal. Es fundamental que la propiedad esté libre de gravámenes, litigios o restricciones que puedan limitar su fraccionamiento o transferencia. Además, se debe validar la documentación, tales como escrituras, certificados de libertad de gravamen, uso de suelo conforme a la normatividad municipal, y especialmente, verificar que conforme a los planes de desarrollo urbano y diversa normatividad aplicable, exista viabilidad jurídica para fraccionar el inmueble en lotes con las medidas y colindancias acordes con el proyecto de fraccionamiento.
2. Selección de las partes intervinientes
En un fideicomiso inmobiliario participan básicamente tres figuras: El fideicomitente (propietario del inmueble), El fiduciario (institución financiera autorizada para operar fideicomisos) y El fideicomisario (quien o quienes reciben los beneficios del fideicomiso). Es crucial elegir una institución fiduciaria con experiencia en desarrollos inmobiliarios y establecer claramente los derechos y obligaciones de cada parte.
3. Definición del objeto y fines del fideicomiso
El contrato de fideicomiso debe especificar con claridad el objeto: fraccionar el inmueble en lotes residenciales para su venta o desarrollo. Debe incluir el plan maestro del desarrollo, la delimitación de los lotes, las etapas de urbanización y los mecanismos de comercialización. Es recomendable incorporar cláusulas que permitan la flexibilidad ante cambios regulatorios o de mercado.
4. Cumplimiento normativo y permisos municipales
Para fraccionar un inmueble en municipios colindantes a Monterrey, es indispensable gestionar los permisos de subdivisión, uso de suelo y urbanización ante las autoridades municipales correspondientes. Cada municipio puede tener requisitos particulares que resulta indispensable conocer y cumplir ya que el cumplimiento de la normatividad resulta imprescindible para la legalidad y viabilidad del proyecto.
5. Estructura financiera y mecanismos de control
El fideicomiso debe contemplar la administración de los recursos para la urbanización y comercialización de los lotes, así como mecanismos de control y transparencia en el manejo de fondos. Se pueden establecer cuentas específicas para cada etapa del proyecto y definir auditorías periódicas que brinden confianza a los inversionistas y beneficiarios.
6. Ventajas para el desarrollo inmobiliario
Entre los principales beneficios de utilizar un fideicomiso destacan la protección del patrimonio, la facilidad para atraer inversionistas, el acceso a financiamiento y la posibilidad de estructurar proyectos de gran escala con mayor seguridad jurídica. Además, permite una gestión eficiente en la venta y escrituración individual de lotes residenciales.
Conclusión
La constitución de un fideicomiso para fraccionar inmuebles en lotes residenciales en los municipios cercanos a Monterrey requiere de una planeación jurídica, financiera y administrativa adecuada. Al atender los aspectos clave mencionados, los desarrolladores pueden ejecutar proyectos exitosos, generando certeza legal y confianza para todos los participantes en el proceso inmobiliario.
- Published in Inmobiliario
La importancia del crecimiento ordenado en materia jurídica.
- Published in Uncategorized
El ABC Jurídico en la Adquisición de Bienes Raíces con Fines de Desarrollo Inmobiliario, en Nuevo León:
- Verificación de la propiedad.
- Revisión de antecedentes legales.
- Uso de suelo.
- Situación fiscal.
- Dictaminación de la viabilidad jurídica del proyecto.
- Negociación y formalización del contrato de compraventa.
- Negociación y formalización del contrato de Asociación en Participación.
- Negociación y constitución de un Fideicomiso Inmobiliario.
- Protocolización ante notario público.
- Obtención de permisos y licencias.
- Estructuración del proyecto para acceder a financiamiento.
- Estructura legal para proceder a realizar la preventa conforme a derecho.
- Seguro de obra.
- Cumplimiento de la normatividad municipal, estatal y federal.
- Inscripción de desarrollos ante las autoridades registrales.
- Contratos de adhesión previos a la protocolización de las compraventas.
- Entrega de documentos.
- Transparencia e información.
- Published in Inmobiliario
La Prevención Jurídica como Prioridad en los negocios.
Por León F. Acosta Espinosa.
México atraviesa por una etapa de profunda crisis del Estado de Derecho que se ha estado agravando en los últimos años. Desde el año 2023 nuestro País ha tenido un preocupante retroceso que se refleja en el descenso sostenido en el ranking internacional de la materia. De 2023 a 2025, nuestro País descendió del deshonroso lugar 116 hasta llegar al lugar 121, en un ranking que evalúa a 142 países.
Esta crisis ha estado marcada por reformas constitucionales y legales que han erosionado aceleradamente algunos principios fundamentales como son la seguridad y certeza jurídica, la estabilidad normativa y la independencia judicial, lo cual ha generado incertidumbre y preocupación en diversos sectores, dentro de los que destaca el sector empresarial y de negocios en nuestro País. Ante este panorama, la prevención jurídica emerge como una herramienta esencial para las actividades empresariales y de negocios, superando incluso la relevancia del litigio estratégico.
El Estado de Derecho implica que todos, incluidos los gobernantes, están sujetos a la ley, y que existe un marco legal predecible y justo, capaz de proteger derechos y garantizar la resolución imparcial de conflictos. En los últimos años, México ha sido testigo de reformas legales y constitucionales que, lejos de fortalecer estos principios, han generado dudas sobre su vigencia y prácticas que debilitan la seguridad y certeza jurídica.
En este contexto, la prevención jurídica adquiere una importancia estratégica para las empresas mexicanas. A diferencia del litigio, que es reactivo y depende de la interpretación judicial —ahora más incierta que nunca—, la prevención implica anticiparse a los riesgos y adaptar las operaciones empresariales al nuevo entorno normativo.
Razones contundentes para priorizar la prevención jurídica:
-
- Mitigación de riesgos: La prevención permite identificar y reducir riesgos legales antes de que se materialicen, evitando sanciones y pérdidas económicas.
- Adaptabilidad normativa: Mantenerse actualizado y adaptar procesos internos a las nuevas disposiciones legales es crucial en un entorno de cambios constantes.
- Reducción de litigios: Las controversias legales pueden ser costosas y prolongadas, especialmente en un sistema judicial sobrecargado y afectado por la crisis de independencia. Actualmente prevenir, resulta más eficiente que litigar.
- Protección reputacional: Cumplir con la ley y evitar escándalos legales protege la imagen y credibilidad de la empresa ante clientes, socios y autoridades.
- Planeación estratégica: La prevención jurídica permite a las empresas planear con mayor certidumbre y tomar decisiones informadas, incluso en escenarios adversos.
El litigio estratégico, si bien es una herramienta muy importante para defender derechos y resolver disputas, depende en gran medida de la fortaleza y autonomía de los órganos jurisdiccionales. En la actual crisis, la imprevisibilidad en las decisiones judiciales y la posible aplicación discrecional de la ley hacen que el resultado de los litigios sea más incierto.
La crisis del Estado de Derecho en México, profundizada por recientes reformas constitucionales y legales, ha incrementado la incertidumbre y los riesgos para las empresas. En este contexto, la prevención jurídica se convierte en la mejor estrategia para proteger intereses empresariales y de negocios, adaptarse al entorno y reducir la exposición a sanciones y litigios. Más que nunca, invertir en asesoría preventiva y cumplimiento normativo es fundamental para la supervivencia y el éxito empresarial en el México actual.
León F. Acosta Espinosa es Socio fundador y Secretario del Consejo Directivo de la Firma SAAT Corporativo Legal, S.A. DE C.V., Abogado especializado en litigio inmobiliario y estrategias de protección patrimonial y Expresidente de la Academia de Derecho Mercantil en el Estado de Nuevo León, de la Confederación de Colegios y Asociaciones de Abogados de México, A.C.
- Published in Fiscal