Crowdfunding Inmobiliario: Oportunidades, riesgos y desafíos normativos.
El crowdfunding, o financiamiento colectivo, representa una modalidad innovadora mediante la cual diversos inversionistas aportan recursos, generalmente a través de plataformas digitales, para financiar proyectos o adquirir activos. Cuando este mecanismo se orienta a la captación de fondos destinados a la adquisición, desarrollo o construcción de bienes raíces, se conoce como crowdfunding inmobiliario. Esta figura ha cobrado relevancia en México, impulsando la democratización de la inversión inmobiliaria y planteando retos regulatorios específicos.
En nuestro País, el crowdfunding se encuentra regulado principalmente por la Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera (Ley Fintech), promulgada en 2018. Esta legislación establece el marco jurídico para las denominadas Instituciones de Financiamiento Colectivo (IFC), las cuales deben obtener autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) para operar. La Ley Fintech regula aspectos como la protección al inversionista, la prevención del lavado de dinero, la transparencia en la información y la gestión de riesgos, exigiendo a las plataformas cumplir con requisitos de capitalización, gobierno corporativo y mecanismos de resolución de controversias.
El crowdfunding inmobiliario es una modalidad dentro de las IFC que canaliza recursos hacia proyectos vinculados con el desarrollo de bienes raíces. Si bien la Ley Fintech no distingue de manera específica entre tipos de crowdfunding, las plataformas inmobiliarias deben observar las disposiciones generales aplicables a todas las IFC, pero también la normatividad y lineamientos aplicables particularmente al proyecto de desarrollo urbano que será objeto del financiamiento colectivo.
Lo anterior es importante porque las operaciones de compraventa de inmuebles tienen características y normatividad aplicable muy particulares, y en el contexto del crowdfunding inmobiliario, los proyectos deben cumplir cabalmente con la legislación civil, así como con toda la normatividad aplicable al proyecto en concreto. El desarrollo y la construcción de proyectos inmobiliarios están sujetos a una amplia regulación urbanística y administrativa. En Nuevo León, la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, así como los reglamentos municipales, establecen los requisitos para la obtención de licencias de uso de suelo, permisos de construcción y cumplimiento de normas técnicas de seguridad, accesibilidad y protección ambiental.
Los desarrolladores deben gestionar autorizaciones ante dependencias estatales y municipales, presentar proyectos ejecutivos, acreditar la propiedad o posesión legal del terreno y cumplir con las disposiciones relativas a densidad, altura, impacto vial y servicios públicos. El incumplimiento de estas normas puede derivar en sanciones administrativas, clausura de obras o nulidad de actos jurídicos relacionados.
Por lo anterior, el crowdfunding inmobiliario en Nuevo León puede ofrecer una alternativa atractiva financiamiento e inversión, pero enfrenta retos jurídicos relevantes. Entre ellos, destaca la necesidad de vincular correctamente la regulación fintech con las normas civiles y urbanísticas, así como fortalecer los mecanismos de protección al inversionista. La adecuada observancia de la legislación vigente brinda certeza jurídica y fomenta el desarrollo del sector.
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¿Es legalmente válido pagar con criptomonedas en la compraventa de inmuebles?
En los últimos años, las criptomonedas han dejado de ser un tema exclusivo de especialistas en tecnología para convertirse en un fenómeno financiero y cultural que impacta la economía mexicana. Activos virtuales como Bitcoin, Ethereum, BNB y otras altcoins están ganando terreno en el país por el enorme crecimiento que han tenido. Por ejemplo, el mas reciente de estos tres activos BNB, que es el token nativo de la plataforma de intercambio www.binance.com se lanzó al mercado en el mes de julio de 2017 y desde ese momento tuvo un crecimiento más que exponencial.
Este tipo de crecimientos han atraído tanto a inversionistas experimentados como a personas que buscan inversión alternativa a los instrumentos del sistema bancario tradicional. El acceso a diversas plataformas de intercambio es muy sencilla y cada vez son más las personas quienes buscan hacer pagos de activos tradicionales, como son los bienes inmuebles, a través de criptomonedas como las señaladas en estos párrafos, u otras altcoins que han generado altos rendimientos, sin embargo, la legislación mexicana no reconoce a ninguna de las criptomonedas como divisa oficial en este País.
En el año 2018, se promulgó la Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera, conocida como Ley Fintech. Bajo los conceptos jurídicos de esta norma, las criptomonedas pueden conceptuarse jurídicamente como “activos virtuales” que representan una oportunidad para democratizar el acceso a servicios financieros y fomentar la innovación, pero que aún no son reconocidos como un método oficial de Pago, ya que El peso mexicano sigue siendo la única divisa oficial para el pago de obligaciones.
Por lo anteriormente expuesto, a primera vista podría parecer que no es posible pagar un bien inmueble con criptomonedas en este País, ya que No son “moneda de curso legal”, sin embargo, antes de descartar por completo esta posibilidad, es necesario recurrir a la legislación específica que regula las Compraventas inmobiliarias en México, y en el caso concreto, en el Estado de Nuevo León.
El Artículo 2250 del Código Civil Federal, y su correlativo Artículo 2144 del Código Civil vigente en el Estado de Nuevo León, establecen que “Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será permuta”.
Lo anterior deja claramente establecido jurídicamente que en la compraventa puede darse un pago mixto, es decir, una parte con dinero, y otra parte con alguna otra cosa, incluyendo en esto, la posibilidad de que una parte se pague con criptomonedas.
Por lo anteriormente expuesto queda claro que, aun cuando las criptomonedas no son divisa oficial en nuestro País, definitivamente si son Sic. “otra cosa” por lo tanto, desde el punto de vista de la Legislación Civil que regula la compraventa de bienes inmuebles en México y en el Estado de Nuevo León, si es permitido que en las compraventas de bienes raíces, una parte se pague con dinero y otra con criptomonedas.
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Aspectos clave para constituír un fideicomiso como vehículo jurídico, administrativo y financiero para fraccionar bienes inmuebles en Nuevo León.
Introducción:
El fideicomiso es una herramienta jurídica, administrativa y financiera ampliamente utilizada en México para el desarrollo inmobiliario, especialmente cuando se busca fraccionar un inmueble en lotes residenciales. En los municipios colindantes a la zona metropolitana de Monterrey, Nuevo León, esta figura ofrece ventajas en seguridad, transparencia y flexibilidad para inversionistas y desarrolladores. A continuación, se detallan los aspectos clave que deben considerarse para su constitución y operación exitosa.
1. Identificación del inmueble y análisis legal
El primer paso consiste en identificar el inmueble y realizar una revisión exhaustiva de su situación legal. Es fundamental que la propiedad esté libre de gravámenes, litigios o restricciones que puedan limitar su fraccionamiento o transferencia. Además, se debe validar la documentación, tales como escrituras, certificados de libertad de gravamen, uso de suelo conforme a la normatividad municipal, y especialmente, verificar que conforme a los planes de desarrollo urbano y diversa normatividad aplicable, exista viabilidad jurídica para fraccionar el inmueble en lotes con las medidas y colindancias acordes con el proyecto de fraccionamiento.
2. Selección de las partes intervinientes
En un fideicomiso inmobiliario participan básicamente tres figuras: El fideicomitente (propietario del inmueble), El fiduciario (institución financiera autorizada para operar fideicomisos) y El fideicomisario (quien o quienes reciben los beneficios del fideicomiso). Es crucial elegir una institución fiduciaria con experiencia en desarrollos inmobiliarios y establecer claramente los derechos y obligaciones de cada parte.
3. Definición del objeto y fines del fideicomiso
El contrato de fideicomiso debe especificar con claridad el objeto: fraccionar el inmueble en lotes residenciales para su venta o desarrollo. Debe incluir el plan maestro del desarrollo, la delimitación de los lotes, las etapas de urbanización y los mecanismos de comercialización. Es recomendable incorporar cláusulas que permitan la flexibilidad ante cambios regulatorios o de mercado.
4. Cumplimiento normativo y permisos municipales
Para fraccionar un inmueble en municipios colindantes a Monterrey, es indispensable gestionar los permisos de subdivisión, uso de suelo y urbanización ante las autoridades municipales correspondientes. Cada municipio puede tener requisitos particulares que resulta indispensable conocer y cumplir ya que el cumplimiento de la normatividad resulta imprescindible para la legalidad y viabilidad del proyecto.
5. Estructura financiera y mecanismos de control
El fideicomiso debe contemplar la administración de los recursos para la urbanización y comercialización de los lotes, así como mecanismos de control y transparencia en el manejo de fondos. Se pueden establecer cuentas específicas para cada etapa del proyecto y definir auditorías periódicas que brinden confianza a los inversionistas y beneficiarios.
6. Ventajas para el desarrollo inmobiliario
Entre los principales beneficios de utilizar un fideicomiso destacan la protección del patrimonio, la facilidad para atraer inversionistas, el acceso a financiamiento y la posibilidad de estructurar proyectos de gran escala con mayor seguridad jurídica. Además, permite una gestión eficiente en la venta y escrituración individual de lotes residenciales.
Conclusión
La constitución de un fideicomiso para fraccionar inmuebles en lotes residenciales en los municipios cercanos a Monterrey requiere de una planeación jurídica, financiera y administrativa adecuada. Al atender los aspectos clave mencionados, los desarrolladores pueden ejecutar proyectos exitosos, generando certeza legal y confianza para todos los participantes en el proceso inmobiliario.
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La importancia del crecimiento ordenado en materia jurídica.
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El ABC Jurídico en la Adquisición de Bienes Raíces con Fines de Desarrollo Inmobiliario, en Nuevo León:
- Verificación de la propiedad.
- Revisión de antecedentes legales.
- Uso de suelo.
- Situación fiscal.
- Dictaminación de la viabilidad jurídica del proyecto.
- Negociación y formalización del contrato de compraventa.
- Negociación y formalización del contrato de Asociación en Participación.
- Negociación y constitución de un Fideicomiso Inmobiliario.
- Protocolización ante notario público.
- Obtención de permisos y licencias.
- Estructuración del proyecto para acceder a financiamiento.
- Estructura legal para proceder a realizar la preventa conforme a derecho.
- Seguro de obra.
- Cumplimiento de la normatividad municipal, estatal y federal.
- Inscripción de desarrollos ante las autoridades registrales.
- Contratos de adhesión previos a la protocolización de las compraventas.
- Entrega de documentos.
- Transparencia e información.
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La Prevención Jurídica como Prioridad en los negocios.
Por León F. Acosta Espinosa.
México atraviesa por una etapa de profunda crisis del Estado de Derecho que se ha estado agravando en los últimos años. Desde el año 2023 nuestro País ha tenido un preocupante retroceso que se refleja en el descenso sostenido en el ranking internacional de la materia. De 2023 a 2025, nuestro País descendió del deshonroso lugar 116 hasta llegar al lugar 121, en un ranking que evalúa a 142 países.
Esta crisis ha estado marcada por reformas constitucionales y legales que han erosionado aceleradamente algunos principios fundamentales como son la seguridad y certeza jurídica, la estabilidad normativa y la independencia judicial, lo cual ha generado incertidumbre y preocupación en diversos sectores, dentro de los que destaca el sector empresarial y de negocios en nuestro País. Ante este panorama, la prevención jurídica emerge como una herramienta esencial para las actividades empresariales y de negocios, superando incluso la relevancia del litigio estratégico.
El Estado de Derecho implica que todos, incluidos los gobernantes, están sujetos a la ley, y que existe un marco legal predecible y justo, capaz de proteger derechos y garantizar la resolución imparcial de conflictos. En los últimos años, México ha sido testigo de reformas legales y constitucionales que, lejos de fortalecer estos principios, han generado dudas sobre su vigencia y prácticas que debilitan la seguridad y certeza jurídica.
En este contexto, la prevención jurídica adquiere una importancia estratégica para las empresas mexicanas. A diferencia del litigio, que es reactivo y depende de la interpretación judicial —ahora más incierta que nunca—, la prevención implica anticiparse a los riesgos y adaptar las operaciones empresariales al nuevo entorno normativo.
Razones contundentes para priorizar la prevención jurídica:
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- Mitigación de riesgos: La prevención permite identificar y reducir riesgos legales antes de que se materialicen, evitando sanciones y pérdidas económicas.
- Adaptabilidad normativa: Mantenerse actualizado y adaptar procesos internos a las nuevas disposiciones legales es crucial en un entorno de cambios constantes.
- Reducción de litigios: Las controversias legales pueden ser costosas y prolongadas, especialmente en un sistema judicial sobrecargado y afectado por la crisis de independencia. Actualmente prevenir, resulta más eficiente que litigar.
- Protección reputacional: Cumplir con la ley y evitar escándalos legales protege la imagen y credibilidad de la empresa ante clientes, socios y autoridades.
- Planeación estratégica: La prevención jurídica permite a las empresas planear con mayor certidumbre y tomar decisiones informadas, incluso en escenarios adversos.
El litigio estratégico, si bien es una herramienta muy importante para defender derechos y resolver disputas, depende en gran medida de la fortaleza y autonomía de los órganos jurisdiccionales. En la actual crisis, la imprevisibilidad en las decisiones judiciales y la posible aplicación discrecional de la ley hacen que el resultado de los litigios sea más incierto.
La crisis del Estado de Derecho en México, profundizada por recientes reformas constitucionales y legales, ha incrementado la incertidumbre y los riesgos para las empresas. En este contexto, la prevención jurídica se convierte en la mejor estrategia para proteger intereses empresariales y de negocios, adaptarse al entorno y reducir la exposición a sanciones y litigios. Más que nunca, invertir en asesoría preventiva y cumplimiento normativo es fundamental para la supervivencia y el éxito empresarial en el México actual.
León F. Acosta Espinosa es Socio fundador y Secretario del Consejo Directivo de la Firma SAAT Corporativo Legal, S.A. DE C.V., Abogado especializado en litigio inmobiliario y estrategias de protección patrimonial y Expresidente de la Academia de Derecho Mercantil en el Estado de Nuevo León, de la Confederación de Colegios y Asociaciones de Abogados de México, A.C.
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