El panorama inmobiliario en Nuevo León recientemente ha dado un giro muy importante. Con la publicación del Decreto Legislativo 178 el pasado 16 de enero de 2026 se adicionaron los artículos 1720 Bis al 1720 Bis 6 al Código Civil del Estado de Nuevo León.

Esta reforma, que entrará en vigor de manera plena en el mes marzo de 2026, no es un simple ajuste administrativo: es una nueva exigencia legal para todas las desarrolladoras e inmobiliarias, que operan con esquema de preventa, de reconfigurar la estructuración de los derechos y obligaciones contenidos en los contratos que celebren con los inversionistas particulares, bajo la figura conocida como “ofertas de compra”. 

1. Definición Legal de “Preventa”.

Por primera vez, el Código Civil define formalmente la preventa de compra inmobiliaria. En el recientemente añadido artículo 1720 Bis se define el referido concepto jurídico como “el ofrecimiento de compra de un bien inmueble respecto del cual, al momento del ofrecimiento, el titular del futuro bien inmueble no se encuentra en posibilidad jurídica de transmitir la propiedad por estar en proceso de construcción, urbanización o desarrollo, conforme a la ley en materia de desarrollo urbano y no contar con la autorización de ventas respectiva.”.

Dicha definición tendrá inmediatamente un fuerte Impacto en los Contratos: Las cláusulas objeto de los “contratos” de preventa de compra inmobiliaria deberán alinearse con esta definición, reconociendo explícitamente la naturaleza “futura” del bien, la imposibilidad jurídica temporal de transmitir el dominio, así como la creación de derechos y obligaciones bilaterales.

2. El “Candado” de la Titularidad y Licencias.

Uno de los cambios disruptivos es la restricción para comercializar si no se cuenta con la licencia de construcción vigente. La reforma prohíbe realizar preventas si quien vende no es el titular de dicha licencia o si no se encuentra jurídicamente facultado por el titular de la licencia.

3. Plazos de Aceptación y Vigencia de Ofertas.

La ley impone ahora un plazo máximo de 3 meses para que el destinatario acepte formalmente la oferta de preventa tras recibirla del oferente. Esto busca eliminar la incertidumbre en las “cartas de intención” o “apartados” u “ofertas de compra” que se prolongaban indefinidamente en perjuicio de los inversionistas “ofertantes”.

4. Protección Financiera y Reembolsos.

La reforma establece un régimen estricto de sanciones y devoluciones. En caso de incumplimiento por parte del desarrollador (retrasos significativos o falta de entrega), se garantiza el reembolso no solo del capital, sino de los intereses generados conforme a lo convenido expresamente o conforme al interés legal, protegiendo la plusvalía del inversionista.

Como consecuencia de lo anterior, las inmobiliarias que realizan actos de comercialización de inmuebles mediante el esquema de “preventas” se verán obligadas a revisar y reestructurar las cláusulas de rescisión y penas convencionales.

Es importante destacar que los “contratos” que anteriormente solo preveían la devolución del monto invertido, sin intereses, ahora tienen que establecer un interés convencional o quedar sujetos a controversia judicial bajo este nuevo marco.

5. Transparencia en Cuentas Bancarias

Se exige que los contratos especifiquen los datos de la cuenta bancaria del oferente donde se recibirán los fondos, asegurando la trazabilidad financiera del proyecto, lo cual se explica con motivo de que en términos de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, la comercialización de bienes raíces es considerada una Actividad Vulnerable, las actividades de desarrollo, construcción e intermediación en la transmisión de la propiedad de bienes raíces, es considerada como una Actividad Vulnerable.

Recomendaciones de SAAT Corporativo Legal:

1. Auditoría de Contratos Actuales: Todo contrato de adhesión o formato tipo debe ser auditado antes de marzo de 2026 para asegurar el cumplimiento con los nuevos artículos 1720 Bis.
2. Actualización de Dossiers de Ventas: Los equipos comerciales deben contar con la documentación técnica y legal (licencias) lista para ser exhibida y anexada en cada cierre.
3. Gestión de Expectativas de Entrega: Dada la severidad en los intereses por reembolso, los cronogramas de obra deben ser más precisos que nunca para evitar contingencias legales por mora.

En SAAT Corporativo Legal, estamos listos para asesorarle en la transición hacia este nuevo paradigma inmobiliario, asegurando que su modelo de negocio permanezca blindado ante las nuevas exigencias del Código Civil de Nuevo León.