¿Es legalmente válido pagar con criptomonedas en la compraventa de inmuebles?
En los últimos años, las criptomonedas han dejado de ser un tema exclusivo de especialistas en tecnología para convertirse en un fenómeno financiero y cultural que impacta la economía mexicana. Activos virtuales como Bitcoin, Ethereum, BNB y otras altcoins están ganando terreno en el país por el enorme crecimiento que han tenido. Por ejemplo, el mas reciente de estos tres activos BNB, que es el token nativo de la plataforma de intercambio www.binance.com se lanzó al mercado en el mes de julio de 2017 y desde ese momento tuvo un crecimiento más que exponencial.
Este tipo de crecimientos han atraído tanto a inversionistas experimentados como a personas que buscan inversión alternativa a los instrumentos del sistema bancario tradicional. El acceso a diversas plataformas de intercambio es muy sencilla y cada vez son más las personas quienes buscan hacer pagos de activos tradicionales, como son los bienes inmuebles, a través de criptomonedas como las señaladas en estos párrafos, u otras altcoins que han generado altos rendimientos, sin embargo, la legislación mexicana no reconoce a ninguna de las criptomonedas como divisa oficial en este País.
En el año 2018, se promulgó la Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera, conocida como Ley Fintech. Bajo los conceptos jurídicos de esta norma, las criptomonedas pueden conceptuarse jurídicamente como “activos virtuales” que representan una oportunidad para democratizar el acceso a servicios financieros y fomentar la innovación, pero que aún no son reconocidos como un método oficial de Pago, ya que El peso mexicano sigue siendo la única divisa oficial para el pago de obligaciones.
Por lo anteriormente expuesto, a primera vista podría parecer que no es posible pagar un bien inmueble con criptomonedas en este País, ya que No son “moneda de curso legal”, sin embargo, antes de descartar por completo esta posibilidad, es necesario recurrir a la legislación específica que regula las Compraventas inmobiliarias en México, y en el caso concreto, en el Estado de Nuevo León.
El Artículo 2250 del Código Civil Federal, y su correlativo Artículo 2144 del Código Civil vigente en el Estado de Nuevo León, establecen que “Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será permuta”.
Lo anterior deja claramente establecido jurídicamente que en la compraventa puede darse un pago mixto, es decir, una parte con dinero, y otra parte con alguna otra cosa, incluyendo en esto, la posibilidad de que una parte se pague con criptomonedas.
Por lo anteriormente expuesto queda claro que, aun cuando las criptomonedas no son divisa oficial en nuestro País, definitivamente si son Sic. “otra cosa” por lo tanto, desde el punto de vista de la Legislación Civil que regula la compraventa de bienes inmuebles en México y en el Estado de Nuevo León, si es permitido que en las compraventas de bienes raíces, una parte se pague con dinero y otra con criptomonedas.
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Aspectos clave para constituír un fideicomiso como vehículo jurídico, administrativo y financiero para fraccionar bienes inmuebles en Nuevo León.
Introducción:
El fideicomiso es una herramienta jurídica, administrativa y financiera ampliamente utilizada en México para el desarrollo inmobiliario, especialmente cuando se busca fraccionar un inmueble en lotes residenciales. En los municipios colindantes a la zona metropolitana de Monterrey, Nuevo León, esta figura ofrece ventajas en seguridad, transparencia y flexibilidad para inversionistas y desarrolladores. A continuación, se detallan los aspectos clave que deben considerarse para su constitución y operación exitosa.
1. Identificación del inmueble y análisis legal
El primer paso consiste en identificar el inmueble y realizar una revisión exhaustiva de su situación legal. Es fundamental que la propiedad esté libre de gravámenes, litigios o restricciones que puedan limitar su fraccionamiento o transferencia. Además, se debe validar la documentación, tales como escrituras, certificados de libertad de gravamen, uso de suelo conforme a la normatividad municipal, y especialmente, verificar que conforme a los planes de desarrollo urbano y diversa normatividad aplicable, exista viabilidad jurídica para fraccionar el inmueble en lotes con las medidas y colindancias acordes con el proyecto de fraccionamiento.
2. Selección de las partes intervinientes
En un fideicomiso inmobiliario participan básicamente tres figuras: El fideicomitente (propietario del inmueble), El fiduciario (institución financiera autorizada para operar fideicomisos) y El fideicomisario (quien o quienes reciben los beneficios del fideicomiso). Es crucial elegir una institución fiduciaria con experiencia en desarrollos inmobiliarios y establecer claramente los derechos y obligaciones de cada parte.
3. Definición del objeto y fines del fideicomiso
El contrato de fideicomiso debe especificar con claridad el objeto: fraccionar el inmueble en lotes residenciales para su venta o desarrollo. Debe incluir el plan maestro del desarrollo, la delimitación de los lotes, las etapas de urbanización y los mecanismos de comercialización. Es recomendable incorporar cláusulas que permitan la flexibilidad ante cambios regulatorios o de mercado.
4. Cumplimiento normativo y permisos municipales
Para fraccionar un inmueble en municipios colindantes a Monterrey, es indispensable gestionar los permisos de subdivisión, uso de suelo y urbanización ante las autoridades municipales correspondientes. Cada municipio puede tener requisitos particulares que resulta indispensable conocer y cumplir ya que el cumplimiento de la normatividad resulta imprescindible para la legalidad y viabilidad del proyecto.
5. Estructura financiera y mecanismos de control
El fideicomiso debe contemplar la administración de los recursos para la urbanización y comercialización de los lotes, así como mecanismos de control y transparencia en el manejo de fondos. Se pueden establecer cuentas específicas para cada etapa del proyecto y definir auditorías periódicas que brinden confianza a los inversionistas y beneficiarios.
6. Ventajas para el desarrollo inmobiliario
Entre los principales beneficios de utilizar un fideicomiso destacan la protección del patrimonio, la facilidad para atraer inversionistas, el acceso a financiamiento y la posibilidad de estructurar proyectos de gran escala con mayor seguridad jurídica. Además, permite una gestión eficiente en la venta y escrituración individual de lotes residenciales.
Conclusión
La constitución de un fideicomiso para fraccionar inmuebles en lotes residenciales en los municipios cercanos a Monterrey requiere de una planeación jurídica, financiera y administrativa adecuada. Al atender los aspectos clave mencionados, los desarrolladores pueden ejecutar proyectos exitosos, generando certeza legal y confianza para todos los participantes en el proceso inmobiliario.
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El ABC Jurídico en la Adquisición de Bienes Raíces con Fines de Desarrollo Inmobiliario, en Nuevo León:
- Verificación de la propiedad.
- Revisión de antecedentes legales.
- Uso de suelo.
- Situación fiscal.
- Dictaminación de la viabilidad jurídica del proyecto.
- Negociación y formalización del contrato de compraventa.
- Negociación y formalización del contrato de Asociación en Participación.
- Negociación y constitución de un Fideicomiso Inmobiliario.
- Protocolización ante notario público.
- Obtención de permisos y licencias.
- Estructuración del proyecto para acceder a financiamiento.
- Estructura legal para proceder a realizar la preventa conforme a derecho.
- Seguro de obra.
- Cumplimiento de la normatividad municipal, estatal y federal.
- Inscripción de desarrollos ante las autoridades registrales.
- Contratos de adhesión previos a la protocolización de las compraventas.
- Entrega de documentos.
- Transparencia e información.
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